En fersk rapport fra Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA) setter spørsmålstegn ved den tradisjonelle oppfatningen om at det alltid lønner seg å eie bolig i Norge. Samtidig reiser den et minst like interessant spørsmål for småbedriftseiere og privatpersoner som bruker fast eiendom som økonomisk ryggrad: Er det fortsatt lønnsomt å leie ut?
Fra eie til leie: En kostnadsrevolusjon
Rapporten, som analyserer kostnader ved å eie og leie en treroms leilighet i seks norske byer fra 2014 til 2024, viser en dramatisk endring. Frem til 2022 var det billigere å eie enn å leie i byer som Oslo, Bergen og Trondheim. Men etter en renteøkning på 167 prosent fra 2020 til 2024, mot en leieprisøkning på kun 20 prosent, har bildet snudd. I 2024 er det billigere å leie i samtlige byer. I Oslo koster det nå 24 920 kroner i måneden å eie, mot 18 820 kroner å leie – en differanse på over 6000 kroner.
For privatpersoner som driver små og mellomstore bedrifter (SMB), er dette en kalddusj. Mange har i årevis supplert inntekten med utleie av sekundærboliger eller brukt eiendom som sikkerhet for kassakreditt og lån. Med renter på 5,57 prosent i september 2024 og en månedlig rentekostnad på 20 820 kroner for en typisk oslobolig, spiser finansieringskostnadene opp mye av leieinntektene. Samtidig viser rapporten at leieprisene ikke holder tritt med eiernes kostnadsøkning, noe som presser lønnsomheten i utleiemarkedet.
Utleie som tapsprosjekt?
For småskala utleiere – ofte enkeltpersoner eller familier med én eller to utleieenheter – er situasjonen blitt krevende. I Kristiansand, der leieprisene er lavest blant byene i analysen, er månedlig leiekostnad 13 230 kroner i snitt, mens eiekostnadene har skutt til 19 660 kroner. Det gir en negativ margin før vedlikehold og uforutsette utgifter tas med. Selv i Stavanger, der eiekostnadene er lavest (16 980 kr/mnd), overstiger de leiekostnadene (14 260 kr/mnd) med nesten 3000 kroner.
– For mange små utleiere er det blitt et tapsprosjekt å sitte på eiendom nå, sier Tobias Gamrath, en av forfatterne bak rapporten. – Med mindre du har nedbetalt lånet eller kan heve leien betydelig, er det tøft å gå i pluss.
Dette står i kontrast til tidligere år, da lave renter og stigende boligpriser gjorde utleie til en gullgruve for privatpersoner. Nå krever rapporten at utleiere revurderer strategien: Skal de selge, øke leien der markedet tillater det, eller satse på langsiktig verdistigning?
Store aktører selger ut
Mens små utleiere klamrer seg til håpet om bedre tider, har flere store utleieselskaper allerede tatt grep. De siste årene har selskaper som Heimstaden og Fredensborg solgt betydelige deler av sin utleieeiendomsmasse over hele landet, fra Oslo til Tromsø. Høye driftskostnader, kombinert med svak leieprisvekst og et marked der kjøpere fortsatt betaler godt for sentrale eiendommer, har gjort salg mer attraktivt enn å sitte på eiendommene. Ifølge Eiendom Norge har dette bidratt til å dempe leieprisveksten ytterligere, noe som igjen rammer mindre aktører som ikke kan matche storskalafordelene.
Langsiktig håp i boligprisvekst
Men rapporten gir også et lyspunkt for eiere – og dermed utleiere – som kan holde ut. Prognosene frem til 2027 viser at selv om eiekostnadene forblir høyere enn leiekostnadene, vil boligprisene stige med 21–29 prosent, avhengig av by. I Oslo kreves kun 3,9 prosent verdivekst for å dekke differansen mellom eie- og leiekostnader, mot en ventet vekst på 29 prosent. For Tromsø holder det med 0,8 prosent, mot en prognose på 21 prosent.
– Hvis du tåler de høye kostnadene nå, kan det fortsatt lønne seg å eie – eller leie ut – på sikt, sier Gamrath. For SMB-eiere som bruker eiendom som økonomisk buffer, kan dette være avgjørende for å beholde investeringen.
Hva nå?
For privatpersoner med utleie som inntektssupplement er valget blitt vanskeligere. Økte renter og svak leieprisvekst gjør kortsiktig lønnsomhet usikker, mens storselskapers (exit) fra markedet signaliserer tøffere tider. Likevel kan troen på boligmarkedets langsiktige styrke være det som holder dem i spillet. Spørsmålet er: Tåler lommeboken ventetiden?
