I Norge går de fleste av oss til banken for et boliglån, men visste du at det danske systemet fungerer etter helt andre prinsipper? Deres realkredittmodell betegnes som mer markedsbasert, gjennomsiktig og stabil, og har lenge fått ros internasjonalt. Men som med alle systemer finnes det både fordeler og begrensninger.
Dansk realkreditt: lån via obligasjoner, ikke bankkonto
I Danmark finansieres boliglån gjennom realkredittinstitutter – som Nykredit eller Realkredit Danmark – som gir lån mot pant i bolig. I stedet for at pengene hentes fra bankens egne reserver, utsteder de realkredittobligasjoner i markedet. Investorene – som pensjonsfond, investeringsselskaper eller privatpersoner – kjøper disse obligasjonene, og pengene går direkte til boligkjøperen .
Dette systemet betyr at lånet ditt kun gis når noen faktisk betaler for obligasjonen. Du låner altså «eksisterende» penger, ikke «nytrykte» penger fra banken.
Mer åpne og ofte billigere renter – men ikke alltid
Det danske systemet er kjent for sin transparens: renten du betaler, reflekterer direkte prisen de nye obligasjonene selges for. Det reduserer mulighetene for “skjulte” bankmarginer .
Tall fra 2020–21 viser at effektive renter på danske realkreditlån lå mellom 2–3 %, mens norske boliglånsrenter i samme periode ofte var over 3 % . I de siste to årene har både Danmark og Norge opplevd rentevekst på grunn av global inflasjon og renteoppstramming – og rentene er kommet nærmere hverandre. Men danske faste låner dermed fortsatt mer forutsigbart enn norske flytende lån.
Det er nettopp dette: danske lånetakere bruker i hovedsak fast rente, mens nordmenn oftest velger flytende rente. Dermed er rentesammenligningen ikke 100 % sammenlignbar – flytende rente kan være lavere enn fast, men også mer uforutsigbar.
Skaper penger – og hvorfor det betyr noe?
I Norge, som i de fleste land, skjer det noe overraskende når du tar opp lån: banken skaper penger ut av ingenting. Når du får lån, blir det opprettet et tilsvarende beløp på kontoen din – men ingen banker har tatt ut pengene først . Dette øker pengemengden i økonomien.
I Danmark derimot må en obligasjon være solgt før lånet utbetales. Derfor øker ikke pengemengden direkte som følge av realkredittlån – de er knyttet til faktisk kapital. Det gjør systemet mer nøytralt og stabilt når det gjelder pengepolitisk styring.
Robusthet ved kriser – men ikke uten fallgruver
Under finanskrisen i 2008 fikk Danmark mye ros. Realkredittinstituttene opplevde få tap og beholdt likviditet, takket være strenge regler og det såkalte match-funding-prinsippet: lån og obligasjoner må være likestilte i risiko og løpetid
Men Danmark opplevde likevel fall i boligpriser og økonomisk aktivitet, og norske banker klarte seg også gjennom krisen – delvis takket være sterke regulatoriske krav.
Hvorfor er Norge ikke mer inspirert?
Det har vært diskutert: både Norges Bank, Finanstilsynet og økonomenes fagtidsskrift Samfunnsøkonomen har pekt på realkredittmodellens fordeler – særlig innen transparens og stabilitet . Husbanken har også enkelte fellestrekk, men dekker kun en liten del av boligmarkedet.
På politisk nivå har det derimot vært stille. Norske banker som DNB har tungt økonomisk tyngde, og det vil kreve omfattende strukturelle endringer å bevege seg mot en dansk lånemodell. Det har vært en antakelse at lobbyisme og mangel på generell forståelse i befolkningen kan hindre reform.
Hva bør vi vite før vi vil endre?
Fordeler: Mer konkurransedyktig og forutsigbar rente, ærlig prising og bedre pengepolitisk kontroll.
Ulemper: Skalering krever omfattende systemendringer, inkludert nye institusjoner og markeder. Obligasjoner er også gjenstand for markedsrisiko – særlig for flytende renteprodukter – og svingninger kan påvirke lånekostnadene.
Norske realiteter: Norge har relativt lav misligholdshistorikk og et robust banksystem. Det gir politikerne lite insitament til å gjøre endringer. I norsk politikk har det lenge gitt best uttelling å sitte stille i båten for styringspartier og enkeltpolitikere.
I tillegg er det lite diskusjon om den norske renten i offentligheten. Mange klager, men få kjenner til at det finnes alternative systemer enn det norske.
Konklusjon
Danskenes modell har noe Norge kan lære – men modellen kan ikke iverksettes raskt.
Danmarks realkredittmodell tilbyr klare fordeler som lavere rente, åpenhet og stabilitet, særlig for fastforrentede lån. Samtidig er overføringsverdien til Norge begrenset av strukturelle, politiske og institusjonelle forskjeller. Nye boliglånssystemer krever både besluttsomhet og ressursbruk – men å forstå modellen er et viktig første skritt.
