En ny rapport fra Oslo Economics avliver myten om at tomter som er regulert til boligformål i Norge ikke bygges ut. Utfordringen ligger ikke i viljen til å bygge, men i hvordan og når reguleringsprosessene skjer – og hvilke aktører som dominerer dem.
Oslo Economics har på oppdrag fra Kommunal- og distriktsdepartementet undersøkt hvorfor mange regulerte tomter til boligformål ikke blir bygget ut. Rapporten konkluderer med at hovedårsaken til treg boligbygging ikke er mangel på ferdigregulerte tomter, men at reguleringsinitiativ kommer sent – og i økende grad domineres av store aktører med omfattende tomtebanker.
Et viktig funn er at når tomter først er regulert, blir de i de fleste tilfeller bygget ut. Det er i forkant – i selve reguleringsprosessen – at flaskehalsene oppstår. Dette skyldes blant annet økt kompleksitet i planleggingen, økende detaljeringsgrad i overordnede planer, og til dels ubalanse i kompetanse mellom boligutviklere og kommunale planmyndigheter.
Store aktører får fortrinn
Utviklingen peker mot at det i økende grad er store, profesjonelle boligutviklere som driver frem planinitiativene. Disse aktørene har både kapital og kompetanse til å håndtere lange og komplekse prosesser, og kan i større grad gjøre strategiske vurderinger knyttet til lønnsomhet og markedstilpasning.
Samtidig innebærer dette en risiko for svekket konkurranse og mindre mangfold blant utbyggerne. Når små aktører faller bort, blir kommunenes mulighet til å styre byutviklingen svekket. Rapporten advarer mot en maktforskyvning der det er boligutviklerne, og ikke kommunene, som i praksis definerer hva som bygges – og når.
Tid er ikke alltid problemet – men noen ganger er det det
Det pekes på at lengre tid i planprosessen ikke nødvendigvis er negativt, så lenge det gir høyere kvalitet og bedre prosjekter. Men dersom forsinkelsene skyldes uklarheter, manglende kapasitet eller ineffektivitet – uten å øke den samfunnsøkonomiske nytten – bør det vurderes tiltak.
Flere aktører fremhever at økt detaljeringsgrad i overordnede planer kan gjøre det vanskeligere å tilpasse prosjektene til markedsforhold. Kravene kommunene stiller blir i noen tilfeller mindre relevante når boligene omsider er klare for markedet, noe som øker risikoen og reduserer lønnsomheten for utviklerne.
Prosjektet må selges to ganger
En sentral innsikt i rapporten er at boligutviklere i realiteten må «selge» sine prosjekter to ganger: Først til kommunen, for å få godkjent reguleringsplanen – deretter til boligkjøperne i markedet. Når det er avvik mellom hva kommunen ønsker og hva folk etterspør, risikerer man at prosjektene enten stopper opp eller ikke blir lønnsomme nok til å realiseres.
Dette gjelder særlig for områder som kommunen ønsker utbygd, men som markedet vurderer som lite attraktive, eksempelvis på grunn av beliggenhet eller infrastruktur.
Mulige tiltak og veien videre
Rapporten antyder at tiltak bør rettes mot å redusere avviket mellom kommunale planer og markedsbehov. Samtidig må man sikre at økt innflytelse for boligutviklere ikke svekker kommunens evne til å styre boligbyggingen.
Et annet viktig tema er kompetanseheving i kommunal forvaltning. Flere kommuner melder at utbyggere i dag sitter med langt mer erfaring og kunnskap enn saksbehandlerne, noe som kan skape ubalanse i planarbeidet og forsinke prosjektene unødvendig.
