Tomterelaterte verdier utgjør en stadig større del av boligkostnadene i Oslo, ifølge et nytt analysenotat publisert av Norges Bank. Beregningene viser en økning fra rundt en tredel i 2003 til litt over halvparten i 2025. Verdiene var ved utgangen av 2025 omtrent 3,5 ganger så høye som ved utgangen av 2003, korrigert for konsumprisveksten. Den beregnede kostnaden ved å gjenoppføre selve bygningen økte til sammenligning med rundt 50 prosent i perioden.
Det kommer frem i Staff Memo 7/2026, «Inferring Land Values in Oslo», publisert 11. november. Notatet er skrevet av Anna Emilie Iden, Plamen Nenov og Sonja Plaku og analyserer utviklingen fra fjerde kvartal 2003 til fjerde kvartal 2025.
Beregner verdier ut fra boligpriser og byggekostnader
Fordi representative tomtepriser ikke observeres direkte, bruker forfatterne en indirekte metode. De tar utgangspunkt i markedsverdien av en representativ Oslo-leilighet og trekker fra den beregnede kostnaden ved å gjenoppføre bygningen, justert for alder.
Beløpet som står igjen, omtales som en tomterelatert verdi.
Dette er ikke et rent mål på hva selve grunnen er verdt. Beregningen fanger også opp blant annet kostnader knyttet til å gjøre tomten byggeklar, andre utviklingskostnader og utbyggers fortjenestemargin. Eventuelle målefeil i boligpriser eller byggekostnader vil også påvirke resultatet.
Analysen skiller dermed ikke mellom verdien av ubearbeidet grunn og alle kostnadene som ligger mellom en råtomt og en ferdig utviklet boligeiendom.
Sterk vekst frem til 2017
Den største økningen i de beregnede tomterelaterte verdiene kom mellom 2003 og 2017. Etter 2017 har utviklingen samlet sett vært nokså flat, målt i faste priser, men med svingninger underveis. Forfatterne peker på flere mulige forklaringer. Begrensninger i hvor mye husholdningene kan låne i forhold til inntekt, innført i 2017, kan ha dempet boligetterspørselen. Økte byggekostnader kan også ha bidratt til å holde tomteverdiene nede.
Resonnementet er at høyere byggekostnader ikke nødvendigvis kan overføres fullt ut til boligkjøperne. Da blir det mindre igjen til tomten og de øvrige elementene som inngår i beregningen.
Notatet fastslår ikke én bestemt årsak til den langsiktige verdiøkningen.
Fra 32 til 53 prosent av beregnede nyboligkostnader
Forfatterne beregner at den tomterelaterte andelen av kostnaden ved en ny bolig økte fra rundt 32 prosent i 2003 til 53 prosent ved utgangen av 2025. Andelen har fulgt svingningene i boligmarkedet. Den var rundt 32 prosent under finanskrisen og nådde nær 59 prosent i første kvartal 2017.
Beregningene viser også at tomterelaterte verdier svinger mer enn både boligprisene samlet og kostnaden ved å gjenoppføre bygningene. Den målte konjunkturelle variasjonen var omtrent dobbelt så stor som for bruktboligprisene og nær seks ganger så stor som for gjenoppføringskostnadene.
Større eksponering mot verdisvingninger
Ifølge forfatterne har utviklingen betydning for finansiell stabilitet. Når en større del av boligverdien består av en mer svingende komponent, blir også sikkerheten bak boliglån mer eksponert mot slike verdiendringer. Notatet illustrerer dette med et regneeksempel: Dersom den tomterelaterte andelen er litt over halvparten, vil et fall på 30 prosent i denne verdien gi omtrent 16 prosent lavere samlet eiendomsverdi, dersom bygningsverdien holdes uendret.
Med en andel på en tredel ville det samme fallet redusert boligverdien med rundt 10 prosent. Eksemplet er en illustrasjon, ikke en prognose for boligprisene.
Nyboligprisene tilpasser seg langsommere
Forfatterne sammenligner også beregninger basert på bruktboligpriser med beregninger basert på annonserte nyboligpriser. Den nyboligbaserte serien faller gjennomgående langsommere i nedgangsperioder. Dette er ifølge notatet forenlig med at utbyggere justerer annonserte priser tregere enn prisene endres i bruktboligmarkedet.
En mulig følge er at svakere etterspørsel i større grad slår ut i lavere salg og byggeaktivitet enn i lavere annonserte priser. Forfatterne understreker samtidig at forskjeller i boligtyper og geografisk sammensetning også kan påvirke sammenligningen.
Lavere byggekostnader gir ikke nødvendigvis tilsvarende billigere boliger
Notatet peker på at tiltak som reduserer byggekostnadene, kan få begrenset effekt på boligprisene dersom deler av besparelsen i stedet slår ut i høyere tomteverdier.
Forfatterne trekker frem tilgang på byggeklare tomter, reguleringsprosesser og grunneiernes og utbyggernes beslutninger om når de vil bygge, som mulige forhold av betydning.